马来西亚房东签租约前必看的 8 个条款：押金、水电、印花税怎么写才不吃亏

马来西亚到 2026 年仍然没有一部专门的住宅租赁法（Residential Tenancy Act），租赁条例草案自 2021 年讨论至今未提呈国会。这句话对房东的实际意思是：押金扣不扣得成、房客不搬你能怎么办、水电谁付，几乎百分之百由你那份租约白纸黑字决定，法律不会替你补上没写的部分。以下 8 个条款，按「写不好会在哪一天赔钱」排序。

一、租期和退租通知：写「一年」不等于房客不能提早跑

固定租期（fixed term）只写「2026-01-01 至 2026-12-31」是不够的。要另外写清楚三件事：期满前多久要通知续租或搬出（市场惯例一至两个月）、房客提早解约要怎么赔（常见写法是没收押金，或补足至锁定期），以及期满没人讲话时自动转成按月续租还是自动终止。

漏掉最后这一项最常出事：房客住到期满后继续住、继续付钱，双方都没签新约，日后要请他搬走时，你手上那份约在法律上是什么状态就会变成争论点。

二、押金收几个月？法律没上限，惯例不是规定

马来西亚住宅租赁的押金没有法定上限，收多少由合约决定。市场上常见的组合是：两个月保证金 ＋ 一个月预付租金 ＋ 半个月水电押金。

但要注意两件事。第一，这是惯例不是法律，写进合约才算数。第二，退租时你只能扣得回你证明得了的损失——不是你觉得亏了多少。所以真正保护你的不是第二条，是下面第三条。

三、扣押金要靠证据，条款要先把「证据是什么」定下来

大部分房东的合约只写一句「房间须以良好状态交还」。这句话在争执时完全没用，因为「良好」由谁认定？

有用的写法是在合约里指明：入住当天双方签署一份 入住状况表（inventory & condition report）附照片，退租时以该份纪录为比对基准，并把「正常耗损（fair wear and tear）不扣」写进去。这样你扣的每一笔都有对照物，房客也比较难拗。

顺带一提，退押金的期限也要写（常见 14 至 30 天，扣款须附单据）。没写期限，房客一退租就天天来问，你自己也累。

四、水电怎么分：单间出租的头号吵架来源

整间出租很简单——户头过名给房客，账单他自己付。一间间出租（分租）才是地雷，因为一张账单要拆给好几个人。合约里必须写死用哪一种算法，只能挑一种：

1. 包水电但设上限：例如租金已含水电，每月超过某个额度的部分由全屋分摊。上限数字要写进合约，不能只口头讲。
2. 按房均摊：全屋账单除以房间数（或除以人数——这两个不一样，要写明是哪一个）。
3. 按电表实收：每间房装独立电表，按度数乘一个单价收。单价（例如 RM1/kWh）和抄表日要写进合约。

以我们在 Johor Bahru 实际营运的一间屋子为例：Jalan Kuning 一间排屋隔出 10 间房，房价从 RM600 到 RM1,000 不等。同一张 TNB 账单，用「除以房间数」和「除以实际住的人数」算出来，每间房每个月可以差出几十令吉；开冷气的和不开冷气的用均摊法，也一定有人觉得亏。这不是道德问题，是条款没写清楚的问题。

五、印花税：谁付要写，30 天内要盖，不盖上不了法庭

租约印花税以超过 RM2,400 的年租计算，一年以内的租期每 RM250（或不足 RM250 的部分）收 RM1，一至三年 RM2，超过三年 RM4。2026 年 1 月 1 日起，盖印花税走 MyTax 的 e-Duti Setem（取代旧的 STAMPS 系统），签约后 30 天内要完成。

实算两个例子：

• 单间出租，月租 RM600 → 年租 RM7,200，减 RM2,400 得 RM4,800，除以 RM250 得 19.2，进位 20，一年期印花税约 RM20。
• 整间屋子租出去，月租 RM4,500 → 年租 RM54,000，减 RM2,400 得 RM51,600，除以 RM250 得 206.4，进位 207，一年期印花税约 RM207。

（级距为撰文时的现行规定，签约前请在 MyTax 上再核对一次。）

惯例上印花税和拟约费由房客承担，但那只是惯例，合约没写就会吵。更关键的是最后这一句：没盖印花税的租约在法庭上不被接纳为证据。你花了几百块打官司要收回房间，结果最主要的那份文件不能用——省下的 RM20 是这样亏掉的。

六、房东什么时候可以进屋？不写清楚会变成骚扰

就算房子是你的，房客在租期内对该空间有合法占有权。合约要写明：例行检查／维修需提前多久书面通知（常见 24 至 48 小时）、一年最多几次，以及哪些情况算紧急（漏水、火灾、煤气）可以立即进入。

分租情境还要多写一条：共用空间（客厅、厨房、走廊）营运方或房东可以在合理时间进入维护，否则你连换个灯泡都要每间房问过。

七、拖租怎么办：可以写宽限期和滞纳金，但断水断电和换锁是违法的

这一条最多房东写错。合约里可以、也应该写：租金逾期几天算违约、滞纳金怎么算、累积多久发 notice to quit（退租通知）。

但有三件事写进合约也无效：断水断电、换锁把人锁在外面、把房客的东西丢出去。《1950 年特定救济法令》第 7(2) 条禁止房东自力赶人（self-help eviction）；这么做的房东反而可能被反告侵入、骚扰与索偿，原本站得住的追租案会被自己弄坏。

正路是两条并行：向法庭申请收回管有权（possession），以及依据《1951 年扣押法令》申请 writ of distress 由法庭执达吏查封房客财物拍卖抵租。注意 writ of distress 是追钱的工具，不是赶人的捷径，也不允许你自己动手搬东西。（以上法令适用于西马。）

八、分租专属：一份合约还是十份？转租、留宿、共用区损坏归谁

单间出租有三个条款是整租合约里没有的，必须自己加：

• 合约主体：十间房是签十份独立租约（各自负责自己那间，互不连带），还是一份合约十个人连带负责？多数分租情境用前者，因为房客流动率高，一个人退租不该影响其他九个。
• 转租与换人：明文禁止房客私下转租或换人入住，换人须经房东／营运方书面同意并重新签约。这条守不住，你会有一天发现住的人跟合约上的名字对不上。
• 访客与留宿：写明访客留宿上限（例如每月不超过几晚），否则「男朋友住进来」变成一间房住两个人，水电与折旧成本全落在你身上。
• 共用空间损坏：厨房炉具坏了、客厅沙发破了，找不出是谁弄的时候怎么办——按房均摊还是从共用押金扣，事前写好，事后就不用当侦探。

交给营运方托管的话，合约主体会不一样

如果你把房子交给 coliving 营运方打理，租约结构会随结算方式改变，这点签之前一定要问清楚：

• 整租给营运方（rental unit）：你和营运方签一份主租约，营运方再各自与每位房客签约。你的对象只有一个，房客拖租不是你的问题；相对地，房间满租时的上行空间也归营运方。
• 抽成或固定管理费模式：房客租约通常仍以屋主为主体，营运方是代管人。这时上面八条每一条都还是你的责任，只是由营运方替你执行——所以更要确认他们用的是哪一份范本。

我们这边六种结算方式都有（按毛收入抽成、按净收入抽成、只抽租金收入、固定管理费、整租、保证回酬＋分润），按房子条件和屋主的风险偏好个案谈，因此合约主体也会跟着不同，没有一体适用的答案。

一句对我们自己不太有利的实话

如果你只有一两间房，而且房客稳定：上面八条你自己写、自己在 MyTax 上盖印花税，其实做得来。一份范本改一改，RM20 盖印，一年也就花你几个小时。托管的价值在房间数量多、房客流动快、水电要逐间拆、每月要对帐的时候才明显——只有一两间房还外包，管理费很可能吃掉你本来就不厚的利润。这点在我们那篇拆帐文里算过。

下一步

想知道你的房子按哪一种结算方式最划算、租约该怎么安排，把地址、房间数和目前租金告诉我们，我们按实际情况算一份给你看：提交咨询 →