房间空一个月等于亏多少？空置成本实算与降空置的六个做法
一间 RM800 的房间空一个月，毛收入只掉 8.3%，净收入却掉 11.8%。这篇用房月算法、降价临界点公式与新山真实行情，算出空置到底亏多少、以及六个不花钱就能降空置的做法。
Coliving Management
一间月租 RM800 的房间空一个月，你直觉上亏 RM800。实际上亏的是净收入的 11.8%，不是毛收入的 8.3% —— 因为管理费、门牌税、网路费这些支出不会因为房间空着就停收。这篇把这笔帐拆开算给你看，再给六个不用降价就能降空置的做法。
空一个月，到底亏多少钱？
先讲毛的。RM800 的房间，满租一年收 RM9,600。空一个月，收 RM8,800，毛收入掉 8.3%。这个数字谁都会算。
但屋主真正拿回家的是净收入，而空置期间支出一分都不会少。假设这个单位隔了 3 间房，每月固定支出（管理费 service charge、门牌税摊月、网路、保险）合计约 RM700，摊到每间房约 RM233／月、一年 RM2,800。（这组支出数字是示例，用来演示算法；你自己那间的实际数字请拿你的帐单填进去。）
| 满租 12 个月 | 空 1 个月 | |
|---|---|---|
| 毛租金 | RM9,600 | RM8,800 |
| 摊到这间房的固定支出 | RM2,800 | RM2,800（照付） |
| 净收入 | RM6,800 | RM6,000 |
净收入掉了 RM800，占 RM6,800 的 11.8%。
这就是空置最容易被低估的地方：毛掉一格，净掉一格半。房间租金越低、固定支出占比越高，这个放大倍数就越大。一间 RM600 的小房，空一个月对净收入的杀伤力比 RM1,300 的主人房还大。
分租的出租率该怎么算？
整租的算法是「一年 12 个月里空几个月」。分租不能这样算，因为一层楼里通常只有一两间在空，其他还在收钱。
正确的单位是房月：
房月出租率 ＝ 实际收到租金的房月数 ÷（房间数 × 12）
一层 10 间房，一年就是 120 个房月。全年累计空了 8 个房月 → 出租率 93.3%。
这个算法的好处是，它把「空得久」和「空得多间」放在同一把尺上量：一间房空 8 个月，和 8 间房各空 1 个月，损失是一样的 —— 但处理方法完全不同（前者是定价或房况出问题，后者是交接流程出问题）。只看「现在满租没有」永远看不出这个差别。
对照一下市场：2026 年柔佛整体住宅空置率约 7%，新山市区长租出租率超过 70%，靠近 CIQ、Tebrau City、Mount Austin 这类成熟商区的单位可以维持在 85% 以上。2026 年初新山公寓的平均挂牌时间约 25 天。
换句话说，一间房空三、四个星期是市场常态，不代表你做错了什么。真正该紧张的是超过两个月还没动静 —— 那通常是价格或照片的问题，不是运气问题。
（单间出租的平均挂牌天数一般比整租短，因为价格门槛低、客群大。这里不引用任何「平均空置天数」当标竿 —— 这个数字跟地点、房型、定价绑得太死，拿别人的平均值对照自己那间房只会误判。要看的是你自己那间房连续两轮的重租天数，方法写在下面第六点。）
该降价，还是该继续等？
这是屋主最常问的一题，而它其实有公式。
空一个月的代价是「一个月的租金」。降价的代价是「降价金额 × 整份租约的月数」。所以：
可接受的月降价额 ＝（预计还要空的月数 × 原租金）÷ 租约月数
RM800 的房间、签一年约、预计还要空 1 个月：
RM800 × 1 ÷ 12 ＝ RM66／月
意思是：降价降到 RM734 以内，还划算；降超过 RM66（例如直接砍到 RM700），一年下来比空一个月还亏。很多屋主急着出租一口气砍 RM100，其实是拿一年的钱去买一个月的安心。
但这条公式还有个它算不出来的代价：降价不只影响这一间房。隔壁同规格的房间续约时，房客会拿这个新价来谈；挂牌价一旦下去，下一轮想调回来非常难。所以实务上的建议是：
宁可送东西，不要动挂牌价。 送第一个月的网路费、送一次深度清洁、免押金分期、送一个月免费停车 —— 成本是一次性的几十到一两百块，挂牌价保住了，而且对看房的人来说「有优惠」的吸引力跟「便宜 RM50」差不多。
六个降空置的做法（照影响力排序）
一、把退租通知期写进租约，而且真的执行。 这是唯一一个不花钱、效果却最大的做法。租约写明「退租需提前一个月（或两个月）书面通知」，你就有一整个月可以提前挂牌、带看、签下一手。做到这点，理想情况下空档可以接近零天 —— 上一个走、下一个隔天进。没写或写了不追，你永远是在对方搬走那天才知道房间空了。
二、错开租约到期日。 一层三间房如果同月签、同月到期，一旦遇上淡季就是三间一起空。签约时故意错开（例如第二间签 13 个月、第三间签 14 个月），把风险摊平。
三、挂牌资讯要准，尤其是可入住日期。 提前挂「10 月 31 日可入住」，你就是在卖未来的房间，而不是等它空了才开始卖。我们 /available-unit 今天挂着 11 间房（RM600–RM1,300），其中 7 间现在可入住、4 间写明 9/29、9/30、10/31 可入住 —— 那四间就是在提前出售的空档。
四、缩短交接时间。 房间空的日子分两段：没人要的日子，和有人要但还不能住的日子。第二段完全是自己可以控制的。清洁、补漆、修冷气如果要排三天，那就是三天的租金。做法是：收到退租通知那天就排好清洁与维修的日子，别等人搬走才开始找师傅。
五、用赠品代替降价（上一节已说明原因）。
六、看数字，不看感觉。 每间房记两个数：一年累计空了几天、平均每次重租花几天。连续两轮都超过 30 天的房间，问题在这间房本身（采光、位置、隔音、价格），不是市场。没有这两个数字，你只会凭印象觉得「最近好像比较难租」。
有一件事我们得老实讲
托管公司常见的结算方式是按毛租金收入抽成。这代表一件事：我们的诱因是「把它租出去」，而你的诱因是「赚最多」—— 这两件事不完全等于同一件事。
一间房降 RM100 立刻租掉，对抽成方来说，收入从零变成有；对屋主来说，一年少 RM1,200，可能比空那一个月（RM800）还亏。所以看报表时别只问「满租了没」，要同时看两个数字：房月出租率，和平均实收租金。出租率 100% 但均价被压低，不一定赢过出租率 92% 但守住价格。任何托管方都该给得出这两个数。
另外，如果你只有一两间房，而且房客住得稳，「空置管理」这件事一年也就发生一两次 —— 提前一个月挂牌、自己带看三次，这点工作量不值得为它找托管。这篇文章的算法你拿去自己用就好。
真正需要人接手的，是房间数多到「错开到期日」「排交接」「盯每间房的空置天数」变成每个月的固定工作的时候。
如果你手上有三间以上的房间在出租，想知道按房月算你现在的出租率是多少、哪几间房在拖后腿，欢迎到 /enquiry 留下资料，我们可以帮你把这笔帐算一次。
资料来源
- 柔佛住宅空置率约 7%、新山市区长租出租率 70%+、成熟商区 85%+、公寓平均挂牌约 25 天：Bamboo Routes《Johor Real Estate Market Analysis (2026)》《Exact Rents in Johor (2026)》
- 房源价格与可入住日期：www.colivingjb.com/available-unit，2026-09-21 实际挂牌
- 空置期应摊回年度净收益计算的做法：一般租赁营运报表惯例（出租率、收缴率、空置分析）