租金收入报税：屋主可扣什么、哪些不能扣，以及 2026 年那宗改变判断的案子

马来西亚的租金收入是按净额课税：毛租金减掉门牌税、地税、火险、贷款利息、维修和管理费之后，剩下的才并进你的个人收入算税。但有两条规矩每年都有人踩中：第一次出租前花的钱一律不能扣，而且租金亏损不能结转到明年。

下面把屋主真正会用到的部分拆开讲，包括 2026 年 4 月高等法院那宗案子——它把「我算不算做生意」这件事从理论变成了有判例的事。

租金收入到底报在哪一栏？

绝大多数屋主报在 BE 表格的「其他收入 — 第 4(d) 条」。这一条的正式名称是「非营业收入」（non-business income），也就是税法把收租当成一种投资所得，不是生意。

另一条路是 第 4(a) 条「营业收入」。两条路差别很大，等一下专门讲。

时间点记住两个：

• 用 BE 表格的（只有受雇收入＋租金）：网上报税截止 5 月 15 日
• 用 B 表格的（有营业收入）：截止 6 月 30 日

报的是上一年的收入。也就是 2026 年报的是 2025 年那一整年收到的租金。

哪些费用可以扣？

可扣的核心逻辑只有一句：这笔钱是为了「维持」出租状态而花的，才能扣。

常见的可扣项目：

• 门牌税（assessment tax） 和 地税（quit rent）
• 火险保费（房屋本体的保险，不是你自己的人寿）
• 房贷的利息部分 —— 注意是利息，不是每个月还的整笔供期。本金不能扣
• 维修与保养：换坏掉的水喉、修冷气、补漏水、重新油漆
• 产业管理费／托管抽成：包括共管公寓的 maintenance fee & sinking fund，也包括你付给托管方的费用
• 续约的中介佣金（注意：是续约，第一次出租那次不行，下面会讲）
• 水电费（由你承担的部分）、除虫、清洁

保守一点的判断方法：如果这笔钱让房子比原来更好、更大、更值钱，那它多半是「资本性支出」，不能扣。 修好一扇坏门是维修；把两间房打通改成三间房是改建。

哪些绝对不能扣？（最常被抓的一类）

这一类叫初期费用（initial expenses），指的是在这间房子第一次出租之前花的钱。税法的逻辑是：那时候还没有租金收入，这些钱是为了「创造收入来源」而不是「维持收入」，所以不能扣。

包括：

• 第一次出租的广告费
• 第一次的租约法律费用
• 第一次的印花税
• 第一次的房地产中介佣金

同一批费用，第二次以后（续约、换房客）就可以扣了。这是很多人觉得莫名其妙但确实存在的一条线。

另外不能扣的：

• 房贷本金（只有利息可以）
• 装修、加建、改建（资本性支出）
• 你自己跑腿的时间（税法不认这个，虽然它是真的成本 —— 这一点我们另外算过一次，见「收租算不算被动收入」那篇）

租金亏损为什么「归零」？

这是第 4(d) 条最贵的一条限制，很多屋主到第二年才发现。

假设你今年大修了一次，全年租金 RM24,000，可扣费用 RM30,000，净亏 RM6,000。在第 4(d) 条底下：

• ✅ 这 RM6,000 可以拿去抵你同一年、同样归在 4(d) 的其他房子的租金净收入
• ❌ 不能拿去抵你的薪水或其他收入
• ❌ 不能结转到明年

如果你只有一间房，这 RM6,000 就是凭空消失。

这条规矩有一个很实际的后果：大修最好安排在有租金收入撑得住的年份，而不是空置那一年。 空置那年既没租金，费用又变成扣不掉的亏损，双重浪费。

（对照一下：如果是第 4(a) 条的营业收入，亏损可以抵当年的总收入，还可以结转。差别就在这里。）

第 4(a) 和第 4(d) 差在哪？2026 年那宗案子讲清楚了

这两条的差别决定三件会影响真金白银的事：能扣多少、能不能申报资产折旧（capital allowance）、亏损能不能结转。4(a) 三项都比较有利，所以很多人想往那边靠。

判断标准写在 税务局公共裁定 12/2018（Public Ruling No. 12/2018）：你必须全面地（comprehensive）而且主动地（active）提供维护与支援服务，租金才算营业收入。两个条件要同时成立。

• 全面：结构体、楼梯、大堂、电梯、停车场、排水、园艺、外墙设施……基本上该做的都要做。只顾其中一两项不算。单纯请保安不算。
• 主动：服务要真的有在提供，可以自己做，也可以委托别人做。被动持有不算 —— 收租、等房客打电话来投诉，不是提供服务。

2026 年 4 月 22 日，高等法院在 Glenmarie Estates Sdn Bhd 对税务局那宗案子里驳回了纳税人的上诉。 这家公司手上有 14 间产业，规模不小，但法院认定两件事是致命的：

1. 他们只在房客投诉时才处理 —— 这是被动反应，不是主动持续地维护
2. 租约里根本没写维护义务 —— 没有合约基础支撑他们声称提供的服务

结果：收入仍旧归在第 4(d) 条，营业收入那一套待遇拿不到。

这宗案子的重点不是「大业主会输」，而是 「没有文件的安排会输」。

把房子交给 coliving 托管，会不会就变成 4(a)？

诚实的答案是：大概率不会，别被这个理由说服。

公共裁定里有一条很关键的但书：如果那些设施是由管理机构（management corporation）维护、你只是付管理费，那些服务是「因为你拥有产权而被动得到的」，不是你主动提供的。 这种情况仍然是第 4(d) 条。

一间公寓单位的屋主，楼梯、电梯、停车场、排水、园艺本来就是管理层在做。就算你把单位交给托管方管理，托管方做的是单位以内的事：招租、收租、抄表、修家私、处理房客。这些跟裁定里列的那张「全面」清单不是同一件事。

所以：

• 如果有人拿「交给我们托管就能报 4(a)、能扣更多」来推销，请他把公共裁定 12/2018 那一段和判例指给你看。
• 托管确实能帮上忙的是另外两件事：管理费本身是可扣费用；以及托管方留下的维护纪录、月结单、租约文件，是你在被税务局问起时唯一拿得出手的证据。Glenmarie 那宗案子输在没有文件，不是输在没请人。
• 真的想争取 4(a)（通常是整栋、多单位、有实际在做全面维护的业主），先找税务师看你的实际情况和租约条款，再决定怎么写合约、怎么留纪录。这不是选一个身份，是要举证的。

托管屋主最常报错的一件事：报毛租金，不是报到手的钱

这一条看起来很小，但它是我们看过最多屋主弄反的地方。

假设你的房子交给托管方，一个月毛租金 RM3,200，扣掉管理抽成之后你收到 RM2,880。

• ❌ 错的报法：全年报 RM34,560（到手的），费用栏不写管理费
• ✅ 对的报法：全年报 RM38,400（毛租金），然后在可扣费用里列出 管理费 RM3,840

两种算法最后的应税额可能一样，但税务局看的是有没有对得上。你的租约写的是 RM3,200，房客的付款纪录是 RM3,200，你却报 RM2,880 —— 一查就是数字对不上。而且第二种写法才留得下「管理费可扣」这条纪录。

要这样报，你需要托管方每月给你一份正式的结算单，上面分项列出毛租金、管理费、代垫的维修与水电。WhatsApp 传一张截图不算单据。签托管合约之前就问清楚这件事 —— 这跟押金和水电条款一样，属于合约要谈的东西（见「马来西亚房东签租约前必看的 8 个条款」）。

一间屋子部分自住、部分出租，怎么算？

分租（room-by-room）的屋主常碰到这个：四间房，自己住一间，租出去三间。

做法是按比例分摊。那些「整间屋子共用」的费用 —— 门牌税、地税、火险、贷款利息 —— 不能全额扣，要按出租的比例算。用房间数分（3/4）或用面积分都可以，重点是你用的方法要合理、要一致、而且要写下来怎么算的，别今年用房间数明年用面积。

只属于出租部分的费用（例如只有房客房间在用的冷气维修）可以全额扣。

该留什么单据、留多久？

七年。 税务局可以回头查，举证责任在你身上。

该留的：

• 盖过印花的租约（e-Stamping 的收据一起留）
• 银行进帐纪录：租金进的是哪个户口、每一笔对得上哪个月
• 门牌税、地税的缴费单
• 火险保单和收据
• 银行给的年度贷款利息结单（这张才是利息金额的凭证，不是你自己算）
• 每一张维修单据 —— 而且最好在单据上顺手写一句「修什么、哪一间房」，三年后你不会记得
• 托管方的月结算单
• 维护纪录（如果你在争取 4(a) 的立场，这一叠就是全部）

e-Invoice 要处理吗？

简短版：个人屋主，年收入在 RM500,000 以下，目前不需要自己开 e-Invoice。

但有一个情况会找上你：如果你的房客是公司行号，那家公司为了报销这笔租金，会开一张 self-billed e-Invoice（由买方代开），届时会跟你要身份证号、地址这些资料。给就是了，这是正常流程。

（第三阶段纳税人的宽限期已在 2026 年 3 月 31 日结束，所以门槛以上的屋主要留意。门槛和阶段时程税务局有在调整，以 LHDN 官网当期公告为准。）

把这几件事按顺序做一次

1. 把去年的毛租金加总（看租约金额，不是看到手的钱）
2. 把上面那张可扣清单逐项对一遍，把第一次出租的费用挑出来剔掉
3. 自住部分按比例分摊
4. 算出净额，并进你的总收入
5. 把单据整理成一年一个文件夹，留七年
6. 如果你有多过一间房、或今年做过大修、或在考虑 4(a)，花一次钱找税务师看一遍 —— 这笔钱通常比你自己猜错的成本低很多

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本文整理自税务局公共裁定 12/2018、所得税法令 1967 及公开判例，属一般资讯，不构成税务意见。你的实际情况、持有结构和租约条款会改变结论，报税前请咨询持牌税务师。

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