整间租 vs 一间间租：同一间屋子，两种算法的收入差距

整间租出去比较稳，一间间分租比较多钱 —— 但多不多，看的不是租金，是房间数。同一间屋子，分租要租出七成以上才赢得过整租；房间数太少的屋子，就算全满也可能只多几百块。

同一间屋子，两种算法差多少？

先看两个真实例子，价钱都是现在查得到的。

例一：Meridin Bayvue（Masai）三房单位

• 整租：PropertyGuru 上近期一笔三房两厕全家具的挂牌是 RM1,700／月（该楼盘整租区间大约 RM1,000–1,800）
• 分租：我们自己在 /available-unit 挂的 Meridin Bayvue 房间，Balcony Room 开 RM700；同类型的 Standard Room 我们其他单位开到 RM800。三间照 700 + 800 + 800 算，满租 RM2,300

差距：每月多 RM600，多 35%。

例二：Paragon Suites @ CIQ 两房单位

• 整租：PropertyGuru 上两房挂牌落在 RM2,500–2,900，一房约 RM2,300。取 RM2,500 当基准
• 分租：我们在 Paragon 的房间开价是 Small Room RM700、Master Room RM1,200–1,300。两房打成三间（主人房 + 标准房 + 小房）＝ 1,200 + 800 + 700 ＝ 满租 RM2,700

差距：每月只多 RM200，多 8%。

同样是分租，一间多 35%，一间只多 8%。差在哪里？差在 Paragon 在 CIQ 旁边，整租本来就卖得起价，而分租只多隔出一间房。

那「要租出几成才不亏」？

这是几乎没人算给屋主看的一条线。算法很简单：

临界出租率 ＝ 整租租金 ÷ 分租满租收入

• Meridin 例：1,700 ÷ 2,300 ＝ 73.9%
• Paragon 三间例：2,500 ÷ 2,700 ＝ 92.6%

意思是：Meridin 那间，三间房长期有 2.2 间是租出去的，分租才开始赢；Paragon 那间要 92.6%，三间房只要常态空一间（出租率 66.7%），分租就输给整租，而且还没扣任何成本。

把空一间的情形算出来：

为什么房间数才是真正的变数？

把 Paragon 那间从三间改成四间（主人房 1,200 + 标准房 800 + 小房 700 + 小房 700）＝ 满租 RM3,400，比整租多 RM900、多 36%，临界出租率降到 73.5%。

同一间屋子、同一个楼盘、同一批房客，只因为多隔一间房，结论就从「不值得」翻成「值得」。

所以那句话要改写：分租赚的不是更高的租金，是更多的房间数。房间数不够多，分租只是拿更多工作换差不多的钱。

加上管理费之后呢？

如果房子交出去托管，屋主要再扣一层。以按毛收入抽 10%当示例（这是示例基准，不是报价 —— 实际上按毛抽成、按净抽成、只抽租金、固定管理费、整租给营运商、保证回酬＋分润都有，看房子和屋主的风险偏好个案谈）：

• Meridin 满租：2,300 − 230 ＝ RM2,070，比整租 RM1,700 多 RM370
• Paragon 隔三间满租：2,700 − 270 ＝ RM2,430，比整租 RM2,500 还少 RM70
• Paragon 隔四间满租：3,400 − 340 ＝ RM3,060，比整租多 RM560

Paragon 隔三间那一行要特别看清楚：就算全满，托管分租也不如整租。

为了公平，整租那一边也有扣的：马来西亚惯例是一年租约给中介一个月租金佣金（惯例，不是法定），RM2,500 摊到 12 个月约 RM208／月；两年约摊下来约 RM104／月，再加上换租客之间的空档。把佣金摊进去，Paragon 隔三间的分租才勉强扳回一点点 —— 但那个差距，已经薄到不值得为它多请一份工。

还有哪些不在租金里的数字？

• 水电与网络：整租是房客自付；分租通常屋主含。我们的做法是把最贵的那一项独立出去 —— 冷气走预付电表、RM1／kWh 由房客自付，其余水电与 wifi 含在租金里。共用水电＋wifi 的实际月额因屋而异，谈的时候我们按你那间屋子的实际帐单摊给你看
• 隔间与家具：分租要先花一笔（隔间、家具、智能锁、电表），这笔要摊到几年回收，金额跟单位格局差很远，另篇专写
• 时间：整租一年跟一个人打交道，分租一年可能换五六个人。这笔时间成本很容易被忽略，另篇《收租算不算被动收入》有逐项摊开
• 税：纯收租通常归 4(d) 租金收入；分租如果附带家具、水电、清洁、wifi 这类服务，有机会被视为 4(a) 营业收入，可扣项目与申报方式不同 —— 数额大的话找会计师确认

所以我该整租还是分租？

一条粗略的判断线：

（合约与押金条款怎么写，另见《房东签租约前必看的 8 个条款》；各区房间行情见《Johor Bahru 租房间价钱表 2026》。）

• 能隔出 4 间以上、楼盘整租行情普通 → 分租的数字明显好看，值得做
• 只能隔出 2–3 间、楼盘整租行情又高（例如 CIQ 旁的市中心单位） → 整租 + 一张稳定长约，很可能就是最划算的答案，不必折腾
• 介于中间 → 先算你那间屋子的临界出租率，再问自己那一区能不能长期撑住这个出租率

我们能帮什么

我们在 Johor Bahru 管着 Paragon Suites、Meridin Bayvue、SKS Pavillion、Twin Galaxy、TriTower、Jalan Kuning 等 17 个物业。你把楼盘、房型、现在的整租行情丢过来，我们用同一套算法帮你算一次临界出租率，并用我们在同楼盘的真实出租纪录告诉你：那个数字在你那一区撑不撑得住。

算出来不划算，我们会直接讲不划算。

👉 填一份屋主咨询，说明楼盘与房型就好。

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资料来源

• 整租行情：PropertyGuru、iProperty 楼盘挂牌（Paragon Suites @ CIQ、Meridin Bayvue @ Sierra Perdana），2026 年 9 月查
• 分租开价：www.colivingjb.com /available-unit 现有房源，2026-09-14
• 中介佣金一个月租金：马来西亚市场惯例，非法定